牛刀：樓市陷阱里掉進了多少人？

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牛刀：樓市陷阱里掉進了多少人？



活動預告：應上海拔籌科技信息有限公司的邀請，我將于 10月31日在上海發表《2009中國資本市場如何收官》的演講，并應許多投資人的要求，對今年后兩個月中國資本市場的走勢進行全面評估，并以自己的研究挖掘下半年后兩個月的市場熱點，重點內容：一，如何在ST股票中掘金；二，上海世博概念何時發動；三，通貨膨脹與上市公司的關系。詳情請見——2009中國資本市場如何收官

我們往往關注流動性陷阱，并注重流動性帶來的市場變化，從而忽視了政策性的陷阱里掉進了多少人。在以后的歲月，除了樓市炒家外，許多在2009年上半年高位買樓的城市居民很快就要為此多付出許多資金，而這些多余付出的資金是因為政策的變化帶來的。他們看上去買樓占了便宜，實則只占了一年不到的便宜，卻要付出長達十幾年甚至二三十年的財富。

樓市優惠政策的大限已到，目前跡象顯示，政府刺激經濟的計劃面臨退出。不是政府想退出，而是市場的走勢決定了刺激方案的短期性和不可持續性。過多的流動性，隨時都會導致通貨膨脹，匆忙上馬的項目有的本來就是重復建設，有的行業在過剩的產能上繼續增加過剩，而不是去消化過剩。盡管高層放風說，還不到退出的時機，實際上是在繼續胡弄人，因為退出經濟刺激方案是遲早的事。誰也不能斷言說，中國就不退出。

千萬不要忘記，我們在2009年取消的一系列樓市的產業規則和貨幣政策、甚至財稅政策，很多被事實證明是違背市場和經濟規律的，只是給樓市投機炒家以可乘之機，而給正常的樓市投資人和自住性買家制造了一個大大的陷阱，這個陷阱可能讓許多城市白領面臨破產或斷供的局面。現在不可能繼續制造一個更大的陷阱，讓更多的城市居民掉進來，樓市成交量的巨幅下滑已經說明了一切。

讓我們來看看這樣一組數據，再破城鎮住宅緊缺謊言，中國各省市已經建成的住宅1980年至今全國總共建了1.1億套城鎮居民住宅。總量超過91億平方米。截止2007年底中國城鎮居民59379萬人，城鎮居民家庭1.999億戶；在中國各商業銀行有信貸記錄的中國城鄉居民已超過5500萬人，其中城鎮居民有個人信貸記錄的不足2470萬人。個人購房絕大多數民眾是通過個人住房按揭貸款完成的。即便且將歷史上所有城鎮居民的個人信貸記錄都100%統統視為住房貸款。在中國1.999億戶城鎮家庭中，充其量僅有2470萬城鎮家庭有可能發生事實購房行為。

截止2006年末，中國住房公積金累計為695.24萬戶職工發放個人住房貸款6364.33億元，戶均發放貸款約9萬元人民幣；即便按全國城鎮房價平均每平方米2000~3000元的理想價格計算購買，公積金住房貸款總額可購買商品房不足3億平方米。即便將由信貸記錄的2470萬城鎮居民100%都是貸款購房，按建設部公布的戶套均83.2平方米，也充其量有可能發生城鎮居民家庭購買自住房約20億平方米；加算截止2006年底實際發生的公積金支持購房不足3億平方米。共計約23億平方米。就算是2470萬城鎮居民統統都極端到極點地每戶購買了兩套住房，也不過迄今消費了43億平方米現房，差不多尚有約48億平方米城鎮住房，留置于各級炒房者手中、滯留在開發商與銀行聯手空賣空買的假按揭泡沫中。

住宅的大量過剩，只有通過開征物業稅才能全部暴露出來。今年1至7月，全國商品房銷售面積達4.1億平方米，按戶均83平方米計算，約為500萬套，其中約有300萬套滯留在樓市炒家手上，200萬套是城市居民購買作為住宅。這200萬戶城市居民，很快將要面臨加息和稅費增加后的痛苦。

要使局面不至于繼續惡化，解決這個問題只有兩條路徑：一是給城市居民提高收入，二是把房價徹底降下來。如果兩條路都走不通，那最后的結局不是拉美式的，就是日本式的泡沫破滅。

我稀里糊涂

沒有這么可怕吧，我就是09年4月買的房子。